Loteamentos irregulares e a necessidade de regulamentação

Publicado originalmente em: GEWEHR, Mathias Felipe. Loteamentos irregulares e a necessidade de regulamentação. Jornal Informante, Farroupilha – RS, v. 244, p. 06, 09 nov. 2012.

 

Loteamentos irregulares e a necessidade de regulamentação

 

Mathias Felipe Gewehr (OAB/RS 54.294)

 

Um dos maiores problemas enfrentados pelo Direito Urbanístico na atualidade é a questão relacionada aos loteamentos irregulares. Fruto da utilização irregular de parcelamento do solo urbano, os loteamentos irregulares estão se proliferando com maior incidência nas grandes e médias cidades.

As implicações de instalação destes loteamentos possuem reflexos ambientais e econômicos bastante relevantes sob o ponto de vista do Direito, já que a ausência de um planejamento urbanístico que contemple uma logística bem elaborada de traçados de ruas e tamanhos corretos dos lotes acaba por causar um desequilíbrio urbano, bem como implica em uma desordem estrutural considerável.

É de ser esclarecido ainda que, do ponto de vista ambiental, igualmente são relevantes e prejudiciais os seus reflexos, já que a irregularidade vai além da falta de planejamento, implicando também em um reflexo acerca das condições em que este loteamento foi traçado, vez que a ausência de um projeto implica na falta de um sistema de tratamento de água, esgoto, no assoreamento de nascentes, causando danos irremediáveis ao ambiente natural.

Sob o ponto de vista econômico, as implicações também são graves, vez que a ausência de um projeto junto ao setor competente dos municípios implica na não individualização dos lotes e, consequentemente, na ausência de tributação sobre as unidades autônomas que constituem um loteamento.

A necessidade de abertura de procedimento administrativo, para ter autorizado o loteamento, implica ainda em uma renúncia a eventuais créditos imobiliários, vez que o simples contrato de promessa de compra e venda do imóvel não gera direitos de proprietário ao comprador, devendo ser escriturado e devidamente registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis dos municípios, proporcionando, assim, o exercício da propriedade.

Em nível local, a instituição de loteamentos é regulada pelo Plano Diretor, devendo ser analisado pelo município a viabilidade do empreendimento a ser instituído pelo loteador passando-se, após, para uma fase de planejamento urbanístico do loteamento, com a análise de um projeto de individualização ou parcelamento do solo, que seguirá o estabelecido pelo Plano Diretor, mediante licenciamento junto ao Setor do Meio Ambiente do município, para áreas de até 2 (dois) hectares.

Assim, uma vez passadas todas as fases e estando o loteamento adequado e licenciado, as unidades autônomas podem ser levadas a registro e comercializadas sem quaisquer problemas podendo, desta forma, os adquirentes usufruírem de todos os direitos da propriedade.

Portanto, muito além de se pensar o loteamento como um acontecimento jurídico, pelo qual se fraciona a propriedade, deve ser visto como uma necessidade e uma realidade, vez que a legislação ambiental e urbanística está cada vez mais rígida, fazendo com que haja uma premente necessidade de serem regularizadas áreas que porventura não tenham sido adequadas e devidamente fracionadas.

 


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